"Уровень вакантности в ТЦ и ТРЦ столицы составляет всего 1% против традиционных для Европы 12–14%.
Примерно такой же показатель и у непрофессиональных помещений в центральной части города. На окраинах же доля простаивающих площадей не превышает 5–10%. Это, естественно, приводит к росту арендных ставок, тогда как цены в других сегментах рынка коммерческой недвижимости приостановились", — рассказывает генеральный директор Агентства Недвижимости.
Несмотря на то что еще полгода назад средняя ставка в Киеве ($70,6/кв. м/мес.) уже превышала аналогичный показатель в странах Восточной Европы примерно в два раза, сегодня она продолжает увеличиваться. Например, в ТЦ «Мандарин Плаза» арендная плата достигла $200 кв. м/мес., ТЦ «Караван» — $100–140 кв. м/мес. «В этом году спрос превысил предложение как минимум в пять раз. В наиболее интересных проектах на один лот приходилось более десяти заявок», — отмечают в Украинской Торговой Гильдии.
Еще больший рост арендных ставок ожидается в ближайшем будущем, о чем можно судить по заявкам ТРЦ, которые пока не сданы в эксплуатацию, но предварительные договоры аренды с ними уже можно заключить. Так, по данным Украинской Торговой Гильдии, в ТРЦ «Аврора квадрат», расположенном на непрестижной Воскресенке и запланированном к открытию в 2008 г., плата составляет $75–120 за кв. м.
Еще выше расценки в ТРЦ «Материк» на улице Борщаговской, 154, который также будет открыт в следующем году. Они составляют $200 за кв. м/мес. Для сравнения, в действующих ТЦ и ТРЦ на окраинах столицы квадрат сегодня сдают за $50. По словам экспертов, несмотря на такие расценки, предварительные договоры аренды в еще не сданных ТРЦ заключаются весьма активно.
Разница стоимости в новых и уже действующих торговых комплексах объясняется давлением на рынок прежде всего мелких и средних торговцев. Именно их массовый ажиотажный спрос провоцирует ежегодный 50%-ный подъем средних цен. От этого страдают сами мелкие операторы, в замешательство приходят сетевые, в том числе западные ритейлоры.
Эксперты рынка практически единогласно объясняют мотивы колоссальной активности как мелких торговцев, так и сетевиков стремлением к развитию. Только в центре города сейчас насчитывается 10 тыс. операторов рыночного формата, которые уже готовы вырасти из своих нынешних 2–6 кв. м в малоприспособленных местах до помещений в 20–60 кв. м в престижных ТЦ и ТРЦ. Кроме того, в Киеве ежегодно становится на 20% больше сетевых операторов, объемы уже существующих ежегодно увеличиваются в среднем в два раза. Третьим классом, который создает давление на рынок, стали иностранцы, прежде всего российские ритейлоры.
В ближайшие полгода арендаторы вряд ли смогут вздохнуть спокойно. Согласно прогнозам компании Colliers International, несмотря на то что на этот год анонсирован ввод 478 тыс. кв. м торговых площадей, эксперты ожидают, помимо уже открытого «Комода», ввод в эксплуатацию лишь первой очереди «Днепровской Пристани» (гипермаркет на пр. Ватутина) общей площадью до 30 тыс. кв. м. Такие объекты, как ТРЦ «Мультиплекс-Плаза» на Московском проспекте, ТРЦ «Квадрат-Аврора» на бульваре Перова, ТРЦ «Эспланада» на Спортивной площади, ТРЦ «Одиссей» на улице Булгакова, ТОРК «Материк» на Борщаговской, 154, ТЦ на Милославской и Владимирской полностью вступят в строй не ранее следующего года.
«Вопрос, почему в Киеве не строят торговые центры, скорее риторический. Отсутствие прозрачных схем приобретения земельных участков и, соответственно, неоправданная стоимость земли, сложности с получением разрешительной документации являются основными проблемами», — говорят в компании Colliers International. Собственно, проблемы строителей и девелоперов и стали главной причиной беспрецедентного ценового скачка. Эксперты отмечают, что когда удельная площадь торговых помещений достигнет в столице европейского уровня в 315 кв. м/тыс. - можно будет надеяться на снижение арендных ставок.
|
